پیش‌ بینی مسیر پیش‌روی بازار مسکن در ۴ سناریو

 مسیر پیش‌روی بازار مسکن را می‌توان در ۴ سناریو پیش‌بینی کرد. این سناریوها براساس معادله‌ای از متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی اثرگذار روی «رفتار معامله‌گران ملکی» و «روند قیمت مسکن» قابل تصور است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ریسک‌های «ترامپ۲» و«تنش در منطقه» از یک‌سو و «مجموعه ریسک‌های اقتصادی همچون کسری بودجه، رشد نقدینگی و تورم عمومی» از سوی دیگر، آینده بازار مسکن را دستخوش تغییر و تحول خواهد کرد. آنچه در این سناریوها دیده می‌شود، نوعی شبیه‌سازی بازار مسکن براساس اتفاقاتی است که از سال۹۴ تا مرداد۱۴۰۳ متناسب با فراز و فرود همین ریسک‌ها در این بخش رقم خورد. سال‌های ۹۴ و ۹۵ به عنوان مقطع «پایان ریسک‌های غیراقتصادی»، تورم مسکن تا سطح ۵درصد فرود آمد. بعد از آن اما «صعود تاریخی قیمت» رقم خورد. یکی از این سناریوها، وضعیت «برزخی» بازارها و اثر این برزخ بر قیمت مسکن است؛ به این معنا که برداشت‌های عمومی نسبت به حل و فصل مناقشات، ضد و نقیض می‌شود. سناریوی چهارم نیز به «ادامه تنش در منطقه» می‌پردازد.

 چشم‌‌انداز عناصر اصلی بازار مسکن شامل «قیمت» و «رفتار معامله‌‌گران» در ماه‌‌های آتی، تحت‌تاثیر سبد ریسک‌‌های اول «غیراقتصادی» و سپس «اقتصادی» قرار دارد، بدون آنکه «با توجه به وضعیت منابع اعتباری و اوضاع مالی خانوارها» انتظار رخداد مثبت در احیای قدرت خرید وجود داشته باشد. برای ترسیم این چشم‌‌انداز، شناسایی دقیق ریسک‌‌های اصلی یا همان متغیرهای اثرگذار بر جهت قیمت و رفتار خریدار و فروشنده آپارتمان نیاز است. در این مقاله برحسب سناریوهای قابل پیش‌بینی برای آینده ریسک‌‌ها، مسیر آتی بازار مسکن را شبیه‌‌سازی کرده است؛ این بررسی با لحاظ «تاثیرگذاری همین ریسک‌‌ها در سال‌های گذشته و به شکل دقیق از سال 94 تا نیمه 1403» صورت گرفته است.

ریسک‌‌های موثر بر بازار مسکن

در حال حاضر دو ریسک غیراقتصادی و یک مجموعه ریسک اقتصادی، بالای سر بازار مسکن قرار دارد و از بیرون، بر متغیرهای این بازار می‌تواند اثرگذار باشد. ریسک‌‌های «ترامپ 2» و «تنش در منطقه» در کنار «سه ریسک اقتصادی»، می‌توانند بر مسیر آتی تغییر و تحولات بازار مسکن موثر واقع شوند. ریسک «ترامپ 2» از منظر چگونگی مواجهه غرب با موضوعات مرتبط با برجام و فعالیت هسته‌‌ای و مسائل دیگر سیاسی، قابل بررسی است و ریسک «تنش در منطقه» نیز با توجه به جنگ غزه که از سال گذشته شروع شد، تجاوز اسرائیل در ماه‌‌های اخیر و پاسخ نظامی ایران در واکنش به تجاوز‌‌گری‌‌ها مورد توجه است. در ردیف ریسک‌‌های اقتصادی نیز از آنجا که رابطه معنادار بین کسری بودجه، رشد نقدینگی و تورم عمومی با رشد قیمت مسکن و همچنین بین افت و خیز جریان فروش و درآمد نفت با جریان حرکت سرمایه به بازاری همچون بازار ملک وجود دارد، می‌توان گفت تغییرات این پارامترها بر نبض قیمت آپارتمان در بازار معاملات ملک تاثیر می‌‌گذارد.

موقعیت‌‌یابی در بازار مسکن

قبل از پرداختن به معادله «ریسک‌‌ها و بازار مسکن»، موقعیت‌‌یابی در این بازار کمک می‌کند تشریح معادله بهتر صورت بگیرد. بازار مسکن طی دست‌‌کم 5 ماهه اول امسال، دوره «گذار از جهش قیمت» را پشت‌‌سر گذاشت. چهار پارامتر این دوره را توضیح می‌دهد. طی این 5 ماه «قیمت واقعی» مسکن 3.8‌درصد کاهش پیدا کرد در حالی که این شاخص در سال 1402 به میزان 24‌درصد افزایش یافته بود. میزان رشد «قیمت اسمی» در این مدت نیز کمتر از سال گذشته بود. متوسط رشد نقطه‌‌ای قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال‌جاری تا مرداد ماه، حدود 15‌درصد بوده است که یک‌‌چهارم تورم نقطه‌‌ای مسکن سال‌های 97 تا 1402 به حساب می‌‌آید. به این ترتیب، «کاهش چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن» در ماه‌‌های گذشته از سال 1403، با این دو پارامتر قابل تایید است. در کنار این دو، افت بیشتر حجم معاملات خرید آپارتمان در بازار مسکن تهران در ماه‌‌های گذشته را می‌توان علامت روشن از کنار‌‌کشیدن تقاضای سرمایه‌‌ای محسوب کرد.

در همین 5 ماه، به طور متوسط ماهی 3500 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد در حالی که سال گذشته که رکود مسکن عمیق در بازار حاکم بود، این رقم 3700 واحد بود. و اما پارامتر چهارم که متفاوت‌‌شدن مسیر بازار مسکن 1403 را تایید می‌کند، نسبت P به R است که در حال حاضر و بر اساس آمارهای نیمه تابستان به عدد 20 کاهش پیدا کرده است. این نسبت در سال‌های اخیر قله 32 را ثبت کرده بود.

چهار سناریوی بازار مسکن؛ اول «حل مناقشات»

تجربه 6.5 سال گذشته بازار مسکن می‌‌گوید، در این مدت «وزن تاثیرگذاری ریسک‌‌های غیراقتصادی» بیشتر از ریسک‌‌های اقتصادی بوده است. هم «رشد تاریخی قیمت واقعی مسکن» در دهه 90 و هم روند نیروی بنیادین تورم مسکن، تاییدکننده این وزن است. قیمت واقعی مسکن به معنای آن است که «روند قیمت آپارتمان با حذف اثر تورم عمومی –شاخصی که عمدتا متاثر از تحولات اقتصادی است- چگونه تغییر می‌کند.» قیمت واقعی در دهه 90 بالاترین رشد را نسبت به دهه 70 و دهه 80 تجربه کرد. قیمت واقعی آپارتمان (در تهران) همچنین طی فقط دو سال 97 و 98 که سال‌های اصلی عصر جهش قیمت بودند، به اندازه دهه 80، افزایش یافت. در همین دو سال، «ریسک غیراقتصادی» از محل خروج یک‌‌طرفه آمریکا از برنامه جامع اقدام مشترک بروز کرد و به اوج رسید. در این صورت می‌توان این موضوع را فاکتور موثر بر روند دانست. از طرف دیگر طی 6 سال گذشته، متوسط سالانه نرخ رشد نقدینگی به عنوان نیروی اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش زیادی نسبت به رشد تاریخی خود نداشته است.

از این منظر می‌توان 4 سناریو برای آینده بازار مسکن در نظر گرفت.

در سناریوی اول می‌توان فرض کرد، با شروع کار دولت ترامپ، عمده ریسک‌‌های سیاسی از جمله موضوع برجام و تنش نظامی، رفع یا کاهش بسیار محسوس پیدا کند. در این صورت می‌توان انتظار داشت «شرایط بازار مسکن سال‌های 94 و 95 و همچنین 1400» تکرار شود. در سال‌های 94 و 95، تورم سالانه مسکن سقوط کرد و به 5‌درصد رسید. مقایسه این رشد قیمت با تورم تاریخی مسکن سال‌های قبل از آن که حدود 21‌درصد بوده، «ثبات و آرامش بازار» در آن دو سال را تایید می‌کند. آن دو سال، مقطع تصویب و اجرای برجام بود.
 

همچنین در سال 1400 –مقطع پس‌‌از سال‌های جهش قیمت در بازارها که از 97 شروع شده بود- به دلیل آنکه فضای سیاسی جامعه، به حل مناقشات بسیار امیدوار شده بود، این خوش‌بینی سبب کاهش شدید انتظارات تورمی شد و باز هم به کاهش سرعت رشد سالانه قیمت مسکن در تهران انجامید. در سال 1400 تورم سالانه مسکن از 80‌درصد سال 99 به 32 رسید و «قیمت واقعی» نیز 8‌درصد افت کرد در حالی که این شاخص در سال 99 رشد شدید 44 درصدی را رقم زده بود. اگر این سناریو محقق شود، ‌‌ می‌توان انتظار داشت قیمت اسمی مسکن در ماه‌‌های آتی، کاهش یابد یا رشد صفر داشته باشد، اما «قیمت واقعی» برای دوره‌‌ای روند منفی را طی کند.

دوم، ریسک شبیه 97 تا 99

سناریوی دوم آن است که شرایط بیرونی بازار مسکن شبیه سال‌های 97 تا 99 شود. در آن سال‌ها -که از خروج یکطرفه آمریکا از برجام شروع شد- شاخص قیمت آپارتمان در مسیر صعودی قرار گرفت و دوره‌‌ای تاریخی از رکود تورمی در این بازار شکل گرفت. در آن مقطع میزان تورم سالانه مسکن به لحاظ میانگین به حدود 3 برابر سطح تاریخی خود رسید. سه مشخصه بازار مسکن در آن دوره شامل «تورم بالای مسکن»، «افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌ای ملک» و «رکود سنگین خرید مصرفی» بوده است.

سومین سناریو؛ وضعیت برزخی بازارها

بازارها در سال‌های 1401 و بخشی از 1402 به نوعی در شرایط «برزخ» قرار داشتند. این شرایط به معنای آن است که انتظارات برای بهبود شرایط غیراقتصادی بیرونی برحسب روند مذاکرات و تصمیمات سیاسی در حوزه بین‌الملل دچار فراز و فرودهای متعددی شد؛ در مقطعی، مذاکرات احیا و ادامه پیدا کرد، در مقطعی خبرهایی مبنی بر احتمال پایین‌ دستیابی به نتیجه منتشر می‌‌شد. مجددا نمایندگان کشورهای طرف مذاکره، سفرهایی برای نقل و انتقال پیغام‌‌ها انجام دادند و حتی موضوع آزادسازی دلارهای بلوکه‌‌شده کشورمان در مقطعی، معادله انتظارات و خوش‌بینی را سبب شد.

در آن دو سال، تورم مسکن از یکسو دنباله‌‌رو روند رشد نرخ دلار بود که همین شاخص اثرگذار نیز متناسب با تغییر نبض انتظارات، نوسانات معناداری داشت. تورم مسکن از سوی دیگر، بار شرایط برزخی بازارها را نیز متقبل شد. در این مدت هر زمان بازارهای دارایی به‌ویژه دلار و سکه احساس کردند، «نتیجه‌‌گیری از مذاکرات» نزدیک است، تقاضای خرید در آنها کاهش پیدا کرده است اما به دلیل نامشخص بودن حصول نتیجه، بخشی از آنها به سمت بازار ملک آمدند.

نرخ دلار در سال 1400 که همه بازارها به آینده خوش‌بین شدند و به ثبات رسیدند، ماهانه متوسط زیر یک‌درصد نوسان کرد. اما در 1401 این رشد 5‌درصد و در 1402 نیز 2‌درصد شد. قیمت مسکن نیز در سال 1401 به میزان 46‌درصد و در 1402 به میزان 65‌درصد افزایش یافت که متفاوت از ثبات نسبی 1400 بود.  به این ترتیب مقایسه نرخ رشد دلار و نرخ رشد قیمت مسکن، ‌‌ اثر شرایط برزخی را به خوبی نشان می‌دهد. همچنین تغییرات «قیمت واقعی» نیز در این دو سال، همین اثر را بازگو می‌کند. در حالی که ثبات و خوش‌بینی بازارها در سال 1400 به افت 8درصدی «قیمت‌‌واقعی» منجر شد، در سال 1401، تغییر نسبی شرایط بیرونی باعث توقف رشد منفی قیمت‌‌واقعی مسکن شد. در آن سال، این نرخ «رشد صفر» را ثبت کرد. در سال 1402 نیز «قیمت واقعی» آپارتمان در تهران 24‌درصد افزایش یافت.

سناریوی چهارم؛ ادامه تنش در منطقه

این سناریو همانی است که «بازار مسکن از ابتدای 1403 تاکنون» شاهد آن بوده است. بروز تنش نظامی باعث جدایی مسیر مسکن از دلار شد. این ریسک برخلاف ریسک‌‌ سال‌های 97 تا 99 یا همان ریسک «ترامپ 1»، تاحدودی ارتباط تورم دلار را از تورم مسکن قطع کرده است. علت این جدایی نیز به «ریسک خرید سرمایه‌‌ای ملک» تحت تاثیر تنش برمی‌‌گردد. هم در کشورهای درگیر تنش نظامی و هم در سال‌های دور در کشورمان، تجربه نشان داده است این فاکتور میل به سرمایه‌گذاری ملکی به‌ویژه روی آپارتمان را کاهش می‌دهد.طی 5 ماه اول امسال متوسط رشد نقطه‌‌ای قیمت دلار 20‌درصد بوده در حالی که متوسط رشد نقطه‌‌ای قیمت مسکن 15 درصد.در ماه‌‌های گذشته همچنین نرخ دلار ماهانه متوسط 8‌درصد افزایش پیدا کرد در حالی که نوسان مثبت قیمت مسکن با فاصله زیادی کمتر از این بود. در این صورت چنانچه این سناریو اتفاق بیفتد، به احتمال زیاد، دوره «گذار از جهش» در بازار مسکن که در ماه‌‌های نیمه اول امسال شکل گرفته بود، تداوم پیدا می‌کند.